Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch cơ cấu vốn đáng chú ý. Theo báo cáo “Ngành Bất động sản Nhà ở – Triển vọng 2026” do VIS Rating công bố ngày 04/05/2026, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi tín hiệu kiểm soát chặt hơn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026, sau khi dư nợ tín dụng nhóm ngành này đã tăng nóng 36% trong năm 2025. Trong bối cảnh room tín dụng toàn hệ thống dự kiến chỉ ở mức khoảng 15%, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư đang bị thu hẹp đáng kể, đặt ra bài toán tái cấu trúc nguồn vốn mang tính hệ thống cho toàn ngành.
Sự dịch chuyển cơ cấu vốn: từ tín dụng ngân hàng sang thị trường vốn
Nhận định trọng tâm của VIS Rating trong báo cáo là các chủ đầu tư sẽ ngày càng đẩy mạnh huy động vốn qua thị trường trái phiếu và thị trường vốn cổ phần, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng như giai đoạn trước. Đây không phải là một dự báo mang tính lý thuyết, mà đã được minh chứng bằng dữ liệu thực tế của chính năm 2025 và những tháng đầu 2026.
Ở kênh trái phiếu, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản năm 2025 đạt 129 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2024. Đáng chú ý, động lực phát hành không chỉ đến từ nhu cầu tái cấp vốn – dù áp lực này là không nhỏ, với 99 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2026, tăng 74% so với cùng kỳ – mà còn đến từ nhu cầu vốn cho các dự án mới, được VIS Rating dẫn chứng qua trường hợp của SGR (xếp hạng BBB+, triển vọng ổn định) và Thiên Phúc Invest. Riêng trong 4 tháng đầu năm 2026, thị trường đã ghi nhận 7 lô trái phiếu từ 5 tổ chức phát hành với tổng giá trị 24.255 tỷ đồng, cho thấy đà phục hồi phát hành đang diễn ra nhanh hơn dự kiến sau giai đoạn thị trường chờ đợi khung pháp lý mới.
Ở kênh vốn cổ phần và M&A, báo cáo liệt kê một loạt giao dịch cụ thể trong quý I/2026: Nam Long (NLG) đã hoàn tất phát hành cổ phiếu trị giá 2.501 tỷ đồng; Phát Đạt (PDR) chuẩn bị phát hành 1.550 tỷ đồng; Viconship hoàn tất mua lại 65% dự án Harbour City (914 tỷ đồng); Mitsubishi Corporation chi 1.902 tỷ đồng mua lại dự án Thuận An 1 từ PDR. Ở cấp độ vĩ mô, dòng vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 7,1 tỷ USD trong năm 2025 (tăng 13% so với cùng kỳ), trong khi giá trị phát hành cổ phiếu toàn ngành tăng 34%, được VIS Rating cho là có sự hỗ trợ từ triển vọng nâng hạng thị trường chứng khoán và tâm lý tích cực từ khối đầu tư quốc tế.
Tín dụng bất động sản tăng trưởng nóng trong 2025, doanh nghiệp bất động sản mở rộng huy động vốn qua các kênh khác
Phân hóa hồ sơ tín nhiệm: không phải doanh nghiệp nào cũng tiếp cận được vốn mới như nhau
VIS Rating nhận định rằng khả năng tận dụng các kênh vốn mới sẽ không đồng đều giữa các chủ đầu tư, từ đó dẫn đến sự phân hóa ngày càng rõ nét về hồ sơ tín nhiệm trong năm 2026.
Nhóm được đánh giá sẽ duy trì khả năng chống chịu tốt là các chủ đầu tư quy mô lớn, có năng lực triển khai và bàn giao dự án ổn định. Dữ liệu cho thấy tỷ lệ Tiền/Nợ ngắn hạn bình quân của nhóm 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hàng đầu đã cải thiện mạnh, từ 49% lên 80% trong năm 2025, nhờ dòng tiền tích cực từ hoạt động bán hàng. Các dự án lớn có kế hoạch bàn giao trong 12-18 tháng tới – như Izumi City, Southgate của Nam Long, Green City và Golden City của Vinhomes, The Privé của Đất Xanh – được kỳ vọng tiếp tục là nguồn hỗ trợ thanh khoản quan trọng.
Ngược lại, nhóm chủ đầu tư đang vướng mắc pháp lý hoặc tập trung ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – VIS Rating nêu cụ thể các trường hợp Novaland (NVL), API và NRC – được dự báo sẽ tiếp tục duy trì hồ sơ tín nhiệm ở mức yếu, do dòng tiền hoạt động (CFO) âm kéo dài, nguồn tiền mặt hạn chế và gặp khó khăn trong tái cấp vốn khi tiến độ dự án bị đình trệ.
Vai trò của xếp hạng tín nhiệm độc lập với thị trường Bất động sản
Từ những diễn biến trên có thể thấy một thay đổi quan trọng trong cấu trúc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản. Khi tín dụng ngân hàng bị hạn chế và doanh nghiệp ngày càng phải tiếp cận trực tiếp hơn với thị trường vốn, trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính, chất lượng tín dụng và khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ cũng chuyển nhiều hơn sang chính doanh nghiệp huy động vốn.
Khác với tín dụng ngân hàng, nơi mỗi khoản vay được tổ chức tín dụng thẩm định theo hệ thống quản trị rủi ro nội bộ, các nhà đầu tư trên thị trường vốn cần một cơ sở đánh giá độc lập và có khả năng so sánh giữa nhiều tổ chức phát hành. Đây là một trong những vai trò quan trọng của xếp hạng tín nhiệm: chuẩn hóa việc đánh giá rủi ro tín dụng và cung cấp một thước đo chung để nhà đầu tư, tổ chức tài chính và các bên liên quan tham chiếu khi đánh giá năng lực trả nợ của doanh nghiệp.
Tại các thị trường vốn phát triển, xếp hạng tín nhiệm được sử dụng rộng rãi trong hoạt động đầu tư trái phiếu, quản trị danh mục, định giá rủi ro và xây dựng chính sách tín dụng. Trong khi đó, tại Việt Nam, việc sử dụng kết quả xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp như một công cụ tham chiếu trong các quyết định tài chính vẫn đang trong quá trình mở rộng.
Khi thiếu một hệ quy chiếu tín dụng đủ phổ biến và chuẩn hóa, nhà đầu tư phải tự tổng hợp và đánh giá rủi ro của từng tổ chức phát hành từ nhiều nguồn thông tin khác nhau. Sự khác biệt về chất lượng thông tin, phương pháp phân tích và năng lực đánh giá có thể khiến rủi ro tín dụng chưa được phản ánh đầy đủ vào giá vốn, đặc biệt đối với những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính phức tạp hoặc phụ thuộc lớn vào dòng tiền từ dự án.
Trong bối cảnh đó, xếp hạng tín nhiệm độc lập có thể góp phần thu hẹp bất cân xứng thông tin giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư, tăng khả năng so sánh giữa các tổ chức phát hành và hỗ trợ thị trường phân hóa chi phí vốn theo mức độ rủi ro tín dụng. Về dài hạn, đây cũng là một trong những nền tảng cần thiết để hình thành đường cong lợi suất trái phiếu theo các mức xếp hạng tín nhiệm khác nhau và thúc đẩy thị trường vốn vận hành dựa nhiều hơn trên nguyên tắc định giá rủi ro.
VIS Rating duy trì theo dõi định kỳ, phân loại tín nhiệm với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hàng đầu
Đối với các chủ đầu tư bất động sản, chủ động nâng cao minh bạch tài chính và tiếp cận xếp hạng tín nhiệm độc lập không chỉ giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về hồ sơ tín dụng của doanh nghiệp, mà còn có thể trở thành một lợi thế trong quá trình tiếp cận thị trường vốn. Những doanh nghiệp có nền tảng tín dụng tốt và khả năng chứng minh mức độ rủi ro một cách minh bạch sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để mở rộng tập nhà đầu tư, tạo cơ sở cho việc định giá vốn phù hợp hơn và xây dựng khả năng huy động vốn bền vững trong dài hạn.
Khánh Hà
